STJ decide que Municípios não podem cobrar IPTU de bancos credores por imóveis financiados antes da posse

Instituições financeiras credoras de imóveis financiados não podem ser cobradas pelos Municípios pelo pagamento do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) antes que ocorra a posse da propriedade em questão. Esse entendimento foi firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em março, no julgamento do Recurso Especial 1.949.182/SP (Tema 1.158), originado de uma execução fiscal movida pelo Município de São Paulo contra o Itaú.

O banco alegou ilegitimidade para figurar no polo passivo da cobrança, sustentando que, apesar de ser titular registral do imóvel, não exercia posse nem explorava economicamente o bem. Por unanimidade, a Primeira Seção do STJ acatou o entendimento de que a propriedade fiduciária tem natureza de garantia e não se confunde com o domínio pleno necessário para que se configure a sujeição passiva do IPTU, conforme o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).

A Corte também levou em consideração a Lei 9.514/1997, que rege a alienação fiduciária de bens imóveis, bem como o Código Civil e a recente Lei 14.620/2023, que reforça que a responsabilidade pelo pagamento de tributos permanece com o devedor fiduciante até que a propriedade seja consolidada no credor. A tese fixada pelo STJ – que o credor fiduciário só poderá ser responsabilizado pelo IPTU após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel – passa a vincular os tribunais de todo o país e deve ser observada pelas administrações tributárias municipais em seus atos de cobrança.

“Para os Municípios, a decisão gera importantes implicações práticas. A partir de agora, não será mais possível incluir bancos ou instituições financeiras como devedores em execuções fiscais de IPTU de imóveis sob alienação fiduciária, a menos que a propriedade tenha sido consolidada em nome do credor. Isso exigirá revisões nos procedimentos de cobrança, maior rigor na identificação da posse e do uso efetivo dos imóveis, e ajustes nos fluxos de inscrição em dívida ativa e ajuizamento de execuções fiscais, com foco exclusivo no fiduciante enquanto não houver consolidação da propriedade”, explica o auditor fiscal de São José do Rio Preto (SP), Diego de Souza Araujo, membro do Conselho Técnico das Administrações Tributárias Municipais (CTAT).

Os gestores municipais devem acompanhar as notas técnicas e demais materiais orientativos produzidos pelo CTAT, vinculado à Confederação Nacional de Municípios (CNM), com o objetivo de alinhar suas práticas à nova jurisprudência e garantir segurança jurídica nas ações de arrecadação, assim como no convênio com o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), para receber dados sobre a atualização da transferência da propriedade, conforme a Resolução 547/24 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Da Agência CNM de Notícias
Foto: Prefeitura de Araras (SP)